Скупка земель вокруг Климовского моста обойдется бюджету в копеечку

Власти определились с площадками, которые изымут для строительства дороги и моста через Волгу в районе Климовки, пишет газета «Самарское обозрение».

14 февраля на сайте правительства Самарской области появился соответствующий приказ. Среди этих земель оказались владения крупных агрохолдингов, заводов, да и просто частных лиц. Из негосударственных земель, сейчас резервирование затрагивает участки общей площадью 272,8 млн кв. м. Минтранс рискует нарваться на требования со стороны собственников выкупать их целиком. Отстаивать ведомству Ивана Пивкина придется и выкупную цену – сложившаяся практика позволяет землевладельцам повысить цену и в 20, и в 50 раз. Эксперты ждут вала судебных разбирательств с собственниками, играющими на повышение капитализации своих владений, а суммы, которые потребуются на урегулирование конфликтов, могут достигать миллиардов рублей.

История строительства моста через Волгу в районе Климовки началась еще в середине 2000-х годов, в рамках создания кольцевой агломерации Самара-Тольятти-Сызрань. Предполагалось, что потребуется дорога с мостом через Волгу, которая связала бы города агломерации. После нескольких лет споров, где лучше разместить мост, выбрали вариант с Климовкой.

В 2013 году чиновники провели первый конкурс на разработку проекта строительства моста. Стоимость проекта оценивалась в 143 млн рублей, подрядчиком стало московское ОАО «Гипротрансмост». Но в 2015 году контракт расторгли, в 2016-м провели новые торги. На этот раз победителем стал воронежский  «Проектно-изыскательский институт транспортного строительства «Желдоризыскания». Летом того же года министр транспорта и автомобильных дорог Самарской области Иван Пивкин заявил, что строительство начнется в 2018 году.

На деле в этот срок не уложились. В 2017-2018 годах бюджетные средства в основном шли на подготовку к проведению Чемпионата мира по футболу-2018. В результате только в мае 2018 года, когда основные работы по мундиалю завершили, утвердили проект планировки территории строительства моста через Волгу с обходом Тольятти и выходом на трассу М-5. Протяженность моста составит 3,8 км. В августе приказом минтранса под реализацию проекта зарезервировали 143 участка общей площадью 10,8 тыс. кв. км земли в Сызранском, Шигонском и Ставропольском районах области. Позже стало известно, что новый мост станет частью пути «Европа – Восточный Китай».

Окончательно планы строительства моста власти утвердили в январе нынешнего года. 18 января  губернатор Самарской области Дмитрий Азаров сообщил, что более 2 млрд рублей выделено региону на строительство моста, который планируется закончить к 2023 году. А 14 февраля 2019 года на сайте правительства области появился приказ об изъятии территорий под строительство Климовского моста. Правда, количество и площадь изымаемых участков в нем не указаны. Вероятно, изымут все зарезервированные участки, в несколько очередей.

Теперь собственники площадок не могут вести на них капитальное строительство, а, вероятно, будут ждать, пока подрядчик минтранса оценит их активы, а само ведомство сформирует транши на выкуп. В случае если стоимость проекта  строительства окажется не намного меньше выделенного на него бюджета, на изъятии придется экономить. Впрочем, ведомству Ивана Пивкина это не в новинку – оно постоянно попадает в скандалы, связанные с изъятием площадок (подробнее – в блоке «Предела роста стоимости нет»).

Как выяснило «СО», из 143 зарезервированных ранее участков 40 площадок являются государственной либо муниципальной собственностью и проблем обычно не вызывают – государство просто передаст их минтрансу региона.

По данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН),  остальные 103 площадки принадлежат частным лицам, компаниям и предприятиям, не все из которых могут быть рады вынужденному расставанию со своим имуществом. Так, в Сызранском муниципальном районе девять участков под сельское хозяйство принадлежат частным лицам. Традиционно площадки, выделяемые под этот вид деятельности, имеют большую площадь. Например, участок агрохолдинга ООО «Био-Тон» занимает 2790 тыс. кв. м. «Земельный участок действительно находится в собственности компании. До настоящего времени министерство транспорта не обращалось к нам с предложением об изъятии участка», – сообщили «СО» в «Био-Тоне».

Еще два надела общей площадью 19417,5 тыс. кв. м принадлежат ООО «Кошелевский посад», занимающемуся выращиванием плодовых и ягодных культур. В «Кошелевском посаде» сообщили, что в курсе, что их участки находятся в списке изымаемых. «Никто из минтранса или от правительства области к нам пока не обращался, – сообщили в компании. – Мы эти участки используем, выращиваем на них сельскохозяйственные культуры. Хотелось бы надеяться на нормальную выкупную стоимость, но пока предложения от властей не поступило, обсуждать этот вопрос преждевременно».

В Шигонском районе участок площадью 600 тыс. кв. м принадлежит ООО «Шигоны Агро», причем компания приобрела его в апреле 2018 года – всего за несколько месяцев до того, как территории зарезервировали для строительства дороги и моста. Участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции. Основной вид деятельности «Шигоны Агро» – выращивание зерновых культур. С «Шигоны Агро» связаться не удалось – часть контактных номеров не отвечала, другая принадлежала иным компаниям.

Большая же часть изымаемых участков расположена в Ставропольском районе. Площадью 9965 кв. м, предназначенной для строительства газопровода, владеет ООО «Терра+Ресурс».

«Терра+Ресурс» принадлежит ООО «Фирма ТЭК» тольяттинского бизнесмена Владимира Путкина (99%), известного участием в группе «Детальстройконструкция». Судя по всему, компания почти не работает, последний финансовый отчет – за 2016 год – показал убыток в 3 тысячи рублей.

Еще двумя резервируемыми участками в 14725,8 тыс. кв. м  владеет АО «Нива», 5394 тыс. кв. м – на балансе ПАО «Куйбышевазот», 300 тыс. кв. м – ООО «Промактив» (головная компания – «Куйбышевазот»), еще 23,8 тыс. кв. м – ПАО «Тольяттиазот». Телефоны «Терра+Ресурс» не отвечали, в «КуАЗе» на момент сдачи номера в печать на запрос «СО» ответить не успели.

А вот в «Ниве» о планируемом изъятии территории уже известно. «19 января администрация Ставропольского района организовала совещание с участием представителей министерства транспорта, на которое пригласили правообладателей земельных участков, в границах которых планируется строительство, – пояснили в «Ниве». – На совещании представили документацию по планировке территории строительства мостового перехода через Волгу, кроме того, представитель минтранса разъяснил, что процесс изъятия участков запланирован на весну нынешнего года».

Еще три участка общей площадью 502 тыс. кв. м находятся в собственности казанского ООО «Амулет». Они предназначены для  размещения складов и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Телефоны «Амулета» также не отвечали.

Кроме того, шесть участков площадью 7608,9 тыс. кв. м принадлежат некому Сергею Борзову. По данным системы «СПАРК-Интерфакс», человек с такими ФИО владеет компанией «Васильевское», которая занимается выращиванием зерновых культур. В открытом доступе контактов компании нет.

Главную интригу будет представлять  размер бюджетных затрат на выкуп земель под строительство дорог к будущему мосту. Тем более что с момента, когда о планах его создания было заявлено, и до резервирования прошло немало времени, и многие земельные спекулянты могли скупить участки, дополнительно осложнив процесс.

Технически, минтранс зарезервировал не всю площадь участков, попавших в проект Климовского моста и автодороги к нему, а их различные фрагменты. Но многие собственники в таком случае могут заявить, что их участки будут непригодны к использованию в усеченном виде и потребуют выкупать их целиком – прогнозируют эксперты «СО». Среди площадок встречаются не только земли аграриев, но и территории, выделенные под строительство завода, как в случае с «ТоАЗом», который уже явно относится к планам минтранса без энтузиазма.

«Стоимость квадратного метра участка для сельскохозяйственного производства в среднем может равняться 2 рублям. Цена, конечно, может варьироваться, это зависит от свойств участка, его расположения, плодородности почвы, но в среднем цена такая», – комментирует генеральный директор ГК «Институт оценки» Алексей Гурьянов. Другой аналитик рынка отмечает, что земли могут стоить дороже – до 10 рублей за метр, а то и больше. Цена же земель других назначений может оказаться выше на порядок, точно сказать сложно, не зная локации и состоянию участков – есть ли там инженерные сети, каково назначение площадок. Земли под производство или жилье стоят куда дороже, если такие площадки будут выкупать полностью, суммы могут перевалить за миллиарды рублей», – говорит  респондент «СО».

Кадастровая стоимость площадок существенно превышает минимальный – по 2 рубля за метр – расчет их цены. Но даже если взять нижнюю оценку, полный выкуп площадок обойдется по меньшей мере в полмиллиарда. Судя по данным публичной кадастровой карты, в некоторых случаях кадастровая стоимость соответствует рыночной, в некоторых – завышается или занижается.

Так, участок площадью 40,1 млн кв. м в общедолевой частной собственности в Ставропольском районе, по расчетам Гурьянова, должен стоить около 80,2 млн рублей. При этом его кадастровая стоимость составляет 148,49 млн рублей. В то же время участок в Шигонском районе площадью 21,96 млн  кв. м на рынке может оцениваться в 43 млн рублей, тогда как его кадастровая стоимость – 20,87 млн рублей.

Наконец, участок в Сызранском районе, принадлежащий «Кошелевскому посаду», площадью 9,29 млн  кв. м, может стоить 18,5 млн рублей, при этом его кадастровая стоимость – 29,65 млн рублей.

Таким образом, на выкуп всех участков может потребоваться как минимум 545,6 млн рублей – и это самая скромная сумма. Участки с постройками и инженерными сетями на них будут стоить дороже.  Наверняка многие собственники не согласятся с оценкой своего участка и попытаются ее увеличить. И не просто попытаются, а добьются подорожания в разы, а то и в десятки раз.

Осложняет ситуацию и банкротство части землевладельцев, в том числе ООО «ИК «Недвижимость» Сергея Кочуры, которое вело на своем участке жилую застройку. У ИК «Недвижимость» на балансе 1323,7 тыс. кв. м под сельское хозяйство, однако эту площадку конкурсный управляющий может перевести в жилую зону, чтобы привести ее в соответствие реальному использованию. Тогда цена актива серьезно вырастет, равно как и шансы удовлетворить требования кредиторов. В случае успеха, не исключено, что подзаработать на смене зонирования земель могут попытаться и новоиспеченные собственники территорий возле Климовского моста. Участники земельного рынка говорят о том, что в преддверии резервирования относительно свободные площадки вдоль будущей трассы активно скупались в спекулятивных целях бизнесменами из Сызрани и Тольятти (подробнее в блоке «Вложились в недвижимость вовремя»).

Эксперты считают, что владельцы могут рассчитывать на рыночное возмещение стоимости своей собственности – причем не только самих участков, но и расположенных на них зданий и сооружений. Главное – не стесняться обращаться в суд. «В размер возмещения включаются рыночная стоимость земельного участка и  находящихся на нем строений, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода», – поясняет начальник юридического управления ООО «САМКОРП» Анастасия Бородина.

Адвокат Самарской областной коллегии адвокатов Вахтанг Арзиани также отмечает, что обратиться в суд и оспорить предложенную стоимость либо само постановление об изъятии участков для строительства моста – единственный способ для собственника повысить выкупную цену участка. «В переговорном процессе нет никаких вариантов. Собственникам будет предложена рыночная стоимость их участков, проект договора и определенный срок на его подписание. Он может быть крайне сжатым. Например, когда минтранс изымал участки под Московское шоссе для мундиаля, некоторым давали пять дней. Но, как мы помним, в некоторых случаях ведомство шло навстречу собственникам, предлагало иную компенсационную стоимость, и уже тогда стороны садились за стол переговоров. Отчасти это было для того, чтобы ускорить процесс и не опаздывать со строительством, ведь есть проектные сроки, которые срывать нельзя», – говорит Арзиани.

На возмещение затрат со стороны минтранса могут рассчитывать не только собственники, но и арендаторы. «Начиная с 2015 года стала формироваться судебная практика, в соответствии с которой применение норм об изъятии распространяется и на договоры аренды государственных или муниципальных земельных участков. В соответствии с разъяснением Верховного суда Российской Федерации арендатор такого земельного участка имеет право на равноценное возмещение», – комментирует Анастасия Бородина.

В минтрансе в ответ на запрос «СО» сообщили, что в первую очередь планируют изъять только 18 земельных участков и два жилых дома, расположенных в границах села Климовка. «Процедура изъятия министерством начата, в настоящее время проводится уточнение границ участков, определяется размер возмещения. Правообладатели изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии в течение 90 дней со дня получения его проекта, – прокомментировали в ведомстве. В то же время в минтрансе уверены, что это не затянет сам процесс  строительства. – Выкуп земель не будет препятствовать началу работ по строительству мостового перехода».

Банкроты помешают

Отдельную сложность в процессе изъятия представляют собой участки, которые принадлежат компаниям, находящимся в процедуре банкротства. Таковых три, в общей сумме им принадлежат 4282,1 тыс. кв. м земли в Ставропольском районе, которые могут зависнуть в конкурсной массе.

В Шигонском районе самый крупный надел – у ООО «Эвент», участок площадью 2900 тыс. кв. м под сельское хозяйство. «Эвент» зарегистрирован в 2008 году, основной вид деятельности – разведение молочного крупного рогатого скота, банкротится с 14 марта 2017 года.

Большую известность в публичной плоскости получил другой банкрот, располагающий землями в Ставропольском районе, – это ООО «ИК «Недвижимость» Сергея Кочуры. Компания планировала построить около Тольятти жилой массив «Березовка», но не справилась с обязательствами и находится в стадии ликвидации с 30 января 2017 года. У ИК «Недвижимость» на балансе 1323,7 тыс. кв. м под сельское хозяйство. Наконец, 58,4 тыс. кв. м в Ставропольском районе принадлежат ООО «УК «Загородный микрорайон». Компания зарегистрирована в 2011 году, основной вид деятельности – строительство жилых и нежилых зданий, но с 20 августа 2018 года, практически одновременно с вступлением в силу приказа минтранса о резервировании земель, компания вступила в процесс банкротства.

Эксперты отмечают, что если площадки попадут в конкурсную массу, то минтрансу придется договариваться с арбитражными управляющими либо выкупать активы с банкротных торгов, что может ощутимо затянуть процесс изъятия. «Все имущество должника составляет конкурсную массу. Вместе с тем конкурсное производство вплоть до ликвидации юридического лица не является препятствием для изъятия недвижимого имущества у данного лица, в том числе и не включенного в состав конкурсной массы, – подчеркивает Анастасия Бородина. – В случае недостижения соглашения об изъятии оно происходит по решению суда. Выплаченное возмещение включается в конкурсную массу».

«ТольяттиАзот» против выкупа

ПАО «Тольяттиазот» не обрадовалось планам ведомства Ивана Пивкина изъять у него перспективные площадки. Там сообщили, что не только выступают против отчуждения участков, но и планируют обратиться в минтранс с предложением разработать альтернативный маршрут для дороги к Климовскому мосту. «Земельные участки ПАО «ТоАЗ», упомянутые в постановлении, используются по целевому назначению, по вопросу их возможного выкупа представители минтранса  или других уполномоченных органов к нам не обращались. Также с «ТоАЗом» не согласовывалась техническая возможность отчуждения указанных участков, – сообщили в пресс-службе предприятия. – Принятое решение ставит под угрозу планы «Тольяттиазота» по развитию. В этой связи «ТоАЗ» планирует обратиться в минтранс с предложениями по альтернативному варианту маршрута, который позволит не только сохранить в силе планы завода по развитию, но и будет проще и дешевле с точки зрения реализации».

АНАСТАСИЯ БОРОДИНА, начальник юридического управления ООО «САМКОРП»

Основные судебные споры возникают в случае, если государственная оценка  занижена и не соответствует рыночной стоимости земли, или не был включен ряд позиций в рамках расчета упущенной выгоды.

ВАХТАНГ АРЗИАНИ, адвокат Самарской областной коллегии адвокатов

Обратиться в суд и оспорить предложенную стоимость либо само постановление об изъятии участков для строительства моста – основной способ для собственника повысить выкупную цену участка.

Предела роста стоимости нет

Собственники изымаемых участков, если им не понравятся предложения минтранса, могут оспорить их в суде. Согласно сложившейся судебной практике, цена активов в этом случае может вырасти в 1,5-2 раза. Но это далеко не предел, известны случаи, когда подорожание шло на порядок.

Так произошло в случае с изъятием участков под строительство магистрали «Центральная» в Волжском районе Самарской области, Красноглинском и Кировском районах Самары. Оценочная компания, привлеченная минтрансом, занизила стоимость участков. После судебных разбирательств ряду собственников удалось повысить изначальную стоимость примерно в полтора раза.

Ведомство Ивана Пивкина попало и в другие скандалы, связанные с изъятием территорий. Северное шоссе, которое должно было связать поселок Красный Пахарь и магистраль «Центральная», начали строить еще до изъятия участков у собственников, что породило десятки судебных исков в адрес минтранса. А в попытках успеть начать строительство нового речного вокзала к ЧМ-2018 минтранс санкционировал впервые в истории города снос частного помещения в его центре. В пострадавшей компании – «Веструм-Актив» –  утверждали, что никаких документов на снос и изъятие имущества у подрядчиков не было. В итоге и здесь минтранс вышел в суд с просьбой к компании продать уже снесенный в реальности объект за 21,8 млн рублей.

А в 2017 году минтранс попытался изъять участок со зданием автосалона «Хонда» у индивидуального предпринимателя Рашида Хайруллина для реконструкции Московского шоссе к Чемпионату мира по футболу-2018. Первоначально ведомство предложило Хайруллину в качестве компенсации 4,58 млн рублей, но собственник не пошел на эту сделку. В итоге по решению суда минтрансу пришлось заплатить в 24 раза больше – 109,35 млн рублей. Своеобразным рекордсменом в плане повышения капитализации выкупаемых земель можно считать компанию «Нива» Вячеслава Дубровина (подробнее см.  блок «Дубровин дешево не отдаст») – та добилась увеличения цены в 50 раз.

Вложились в недвижимость вовремя

Нередки случаи, когда изъятием площадок для госнужд пытаются воспользоваться спекулянты, выкупающие участки или дома, после того как становится понятно, что бюджету в любом случае придется за них платить.

В случае со строительством Климовского моста сделок после опубликования приказа о резервировании земель практически не было. Сам приказ вышел 7 сентября 2018 года. Лишь по трем участкам после этой даты прошли сделки. Так, три человека приобрели долю от крупного участка в Сызранском районе – двое в конце 2018 года, один в январе 2019 года. 14 сентября 2018 года долю приобрело еще одно частное лицо на участке в Ставропольском районе. Наконец, с 4 октября 2018 года заключен договор аренды участка на 49 лет площадью 53 тыс. кв. м в Подстепках, арендатором выступило ООО «Поволжский тепличный комплекс», арендодателем – некий Василий Крицюк. «Но такой договор минтранс сможет оспорить в суде, поскольку он был заключен уже после выхода приказа о резервировании земель,  – поясняет Вахтанг Арзиани. – В таком случае арендатор вряд ли может рассчитывать на возмещение».

Помимо этого, есть несколько собственников, которые приобрели участки в течение 2018 года, когда не было точно известно, по каким территориям пройдет дорога к мосту через Волгу, однако сам факт строительства уже обсуждался. Таким образом, приобретено пять участков  – один в апреле 2018 года «Шигоны Агро», другой – «Эвентом» в июне 2018 года, остальные – частными лицами в апреле, июле и августе 2018 года. При этом каких-либо судебных разбирательств по вопросу отчуждения участков пока не ведется.

Дубровин дешево не отдаст

Один из собственников участков, зарезервированных для строительства моста, – АО «Нива» – уже прославился жестким подходом к диалогу с чиновниками. Очевидно, что и в теме земель для дорог к Климовскому мосту «Нива» вряд ли проявит альтруизм.

В Тольятти «Нива» передала в безвозмездное пользование участок ООО «Тольяттинское городское кладбище» еще в 2003 году, а в 2009-м потребовала у администрации города выкупить его. Разбирательства между мэрией и компанией Вячеслава Дубровина затянулись на несколько лет и завершились лишь в 2018 году. Их итог – чиновникам придется заплатить из бюджета 85,7 млн рублей вместо 1,7 млн, которые они хотели отдать за площадку  (то есть в 50 раз больше).

С чьими интересами придется столкнуться властям при изъятии участков