Пойдут по схеме Ренца

Вслед за «Золотым берегом» легализовать застройку в прибрежной зоне Тольятти спешат и другие землевладельцы.

В Тольятти предполагается изменить функциональное назначение, по крайней мере, еще двух земельных участков в прибрежной «зеленой зоне» города. До сих пор генплан предполагал на этой территории рекреационную зону, которая исключала капитальное строительство. Однако изменение ее на «общественно-деловую» может дать возможность строить здесь гостиницы, офисы, жилье и другие объекты, как это уже случилось на турбазе «Золотой берег», которая по некоторым свидетельствам принадлежит Александру Ренцу.

Началось обсуждение генерального плана Тольятти, который предполагается утвердить уже в текущем году.  Среди наиболее острых вопросов при обсуждении обещают быть земельные участки, расположенные на берегу Волги в Центральном районе города. Большинство турбаз, которые находились на этой территории, давно принадлежат частным лицам, и некоторые из них уже застроены различными объектами. Так например, на бывшей вазовской турбазе «Золотой берег» фактически возведен жилой комплекс. Бенефициаром проекта некоторые источники называют Александра Ренца – сына депутата губдумы и председателя тольяттинского отделения «ЕР» Николая Ренца.

В 2015 году жильцами жилого комплекса была инициирована процедура вывода земельного участка под жилым комплексом из рекреационной зоны. Это позволило бы оформить здания в «Золотом береге» как жилые. Мэрия вышла с предложением о внесении изменений в ПЗЗ, но прокуратура еще до рассмотрения вопроса думой предупредила, что такое решение будет незаконно, так как планируемые изменения функционального зонирования  противоречили генплану. Но в ноябре 2016 изменения в генеральный план были внесены. Мэрия, и дума с этими изменениями сразу согласились.

Между тем, в проекте нового генплана Тольятти, который готовится к утверждению, в прибрежной полосе появились еще как минимум две зоны «общественно-делового значения», которые в нынешнем варианте Правил землепользования и застройки Тольятти значатся как рекреационные зоны. Речь идет о территории гостиницы «Парк-Отель» и турбазы «Волна». Но если гостиница «Парк-Отель» построена давно, то на территории «Волны» формально никаких новых капитальных строений не построено. Фактически же владельцы участка еще два года назад возвели на месте старого дебаркадера новое здание гостиницы непосредственно на берегу Волги площадью оценочно не менее 2000 кв.м. и вместительностью не менее 100 номеров. Как утверждает администрация «Волны», существующее здание является результатом реконструкции дебаркадера и в эксплуатацию пока не введено.

Главный архитектор Тольятти Аркадий Шишкин считает, что данные изменения ни на что особенно не повлияют. По крайней мере, жилье на этих территориях строить, по его мнению, будет нельзя, так как нет соответствующей социальной инфраструктуры. «Проектом генплана, который готовится к принятию, строительство социальной инфраструктуры  на этих территориях не предусмотрено», – заявил он в интервью «СО».

Независимые эксперты имеют иное мнение. Бывший заместитель мэра Тольятти по строительству Аркадий Эстрин заявляет, что общественно-деловая зона Ц-1 предусматривает строительство многоквартирных жилых домов с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения. Но кроме этого на этих территориях могут быть построены гостиницы, магазины, офисные центры и другие объекты капитального строительства.

Бенефициары

Землевладельцы заработают на генплане

После того, как зонирование участков будет приведено в соответствие

Турбаза «Волна» принадлежала когда-то заводу «Тольяттикаучук» и была выкуплена владельцем группы «Гаромис» Владимиром Шмидтом. Согласно «СПАРК-Интерфакс», до недавнего времени в составе учредителей владельца участка ООО «Реконструкция плюс» состоял сын Владимира Шмидта Денис. Сейчас 90% компании принадлежит близкой к семейству Шмидтов Марине Смотрицкой, остальной учредительный капитал делят между собой Сергей Корчев и Евгения Кочеткова.

Гостинца «Парк-Отель» построена на месте турбазы «Жигули». ООО «Пансионат парк», который владеет гостиницей «Парк-Отель» принадлежит учредителю ООО «Экспо-Тольятти» Василию Воронскому.

Эксперты считают, что смена функционального зонирования поднимет капитализацию принадлежащих им активов. Однако насколько конкретно может вырасти рыночная стоимость этих участков, эксперты сказать затрудняются.

После того, как земельные участки будут приведены в соответствие с их фактическим использованием, они станут более ликвидны, считает бизнес-консультант «BP Consulting», экс-президент Поволжской гильдии риэлторов Алексей Журавлев. За изменением функционального зонирования этих участков может последовать их продажа. «У нашего местного бизнеса денег нет, да и ловить в Тольятти нечего, вот они и пытаются продать недвижимость, – считает Журавлев. – Деньги есть только в Москве, сейчас многие напуганы действиями властей в отношении собственности, так что если еще и доки не в порядке, то просто никто не купит».

После изменений в генплане вырастет налог на землю или арендные платежи для землевладельцев, но увеличится и цена земельных участков, добавляет бывший заместитель мэра Тольятти по строительству Аркадий Эстрин.

Гостиницы в «зеленой зоне» не являются на сегодня привлекательным бизнесом, признает владелец «Парк-Отеля» Василий Воронской. По его словам, активными месяцами являются лишь три летних месяцев, в остальное время гостинцы не заполняются.

Получить комментарий у владельцев «Волны» не удалось.

Комментарии

Алексей Журавлев, бизнес-консультант «BP Consulting», экс-президент Поволжской гильдии риэлторов

За участок с хорошими документами конечно дадут полную стоимость. а в случае продажи серьезному инвестору это единственный вариант. У нашего местного бизнеса денег нет, да и ловить в Тольятти нечего, вот они и пытаются продать недвижимость. Деньги есть только в Москве, сейчас многие напуганы действиями властей в отношении собственности, так что если еще и доки не в порядке, то просто никто не купит.

Рыночную стоимость данных конкретных участков я сейчас не смогу назвать, Использование земли коммерческое, поэтому нужно оценивать денежный поток, который приносит объект. Т.к. отдых за границей проблемный, то интересными становятся объекты в России. После Краснодарского края Поволжье один из привлекательных регионов.

Дмитрий Микель, председатель думы г.о. Тольятти

Изменения функциональной зоны земельных участков, расположенных в пределах прибрежной территории Тольятти, в том числе изменение рекреационной зоны, требуют отдельного изучения.

В настоящее время готовится к утверждению новый генеральный план. Этот стратегический документ призван упорядочить вопросы, касающиеся развития города. В целом же генеральный план необходимо рассматривать в комплексе: нужно учитывать фактическое использование территорий, перспективы и приоритеты развития города, и в то же время максимально сохранять зеленые рекреационные зоны, зоны отдыха.

Аркадий Шишкин, главный архитектор Тольятти

Территория турбазы «Золотой берег» переведена в разряд общественно-деловой зоны. На этой территории невозможно зарегистрировать жилье, потому что здесь нет социальной инфраструктуры: общественного транспорта, детских садов и школ. Общественный транспорт здесь пустить нельзя, для этого нужно строить серпантинную дорогу, так как уклон дороги, ведущей к «Золотому берегу», слишком крутой. Прежде чем строить здесь жилье, надо было подумать.

Аркадий Эстрин, бывший заместитель мэра Тольятти по строительству

Если это будет общественно-деловая зона, то в ней можно будет строить множество тех объектов, которые в рекреационной зоне строить нельзя: гостиницы, офисные центры, магазины, соответствующую инфраструктуру – гаражи и автостоянки. В зоне Ц-1 можно строить даже жилье. Я не вижу в этом ничего плохого: многие города развивают застройку прибрежной зоны. Санкт-Петербург, например. Но под эту застройку нужно какое-то обоснование. Нужно рассчитывать мощность коммунальных сетей, нагрузку общественного транспорта, и так далее. Если строить офисы, то какие и сколько? Сделайте всю эту зону общественно-деловой или жилой и рассматривайте в комплексе, что здесь нужно для города. А они кусочками это делают.

Василий Воронской, директор ООО «Пансионат парк»

К разработчикам генерального плана Тольятти я не обращался, и об изменении функционального зонирования земельного участка под гостиницей «Парк-Отель» я в первый раз слышу. А это хорошо для меня или плохо? Могу сказать только, что из-за зоны Р-3 я не мог заплатить земельный налог. Теперь, наверно, это будет возможно.

Инфографика

Кто получит право на строительство в прибрежной зоне Тольятти

ООО «Пансионат парк»

Директор Василий Воронской

Основной вид деятельности: деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания

Собственник Василий Воронской (100%)

ООО «Реконструкция плюс»

Директор Игорь Баринов

Основной вид деятельности: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

Собственники: Марина Смотрицкая (90%) Сергей Корчев (5%) Евгения Кочеткова (5%)

Источник: СПАРК-Интерфакс